深度:“全产业”地产投资开发逻辑----文、商、旅、特色小镇

2019年11月18日 18:07

中国“产业”发展趋势

中国产业健康发展

自改革开放以来,中国产业结构发生了质的变化,由早期的农副业成功迈向工业时代,在重工业与轻工业层面我国有了重大的改革和突破,随着人类文明的不断进步,互联网,人工智能,新能源、高新科技及TMT企业的突飞猛进,下一个人类文明将进入万物互联时代。2019年8月26日,国务院同意新设6个自由贸易试验区的批复,标志着中国将大力促进出口经济贸易,拉动内需消费,鼓励金融投资。2020年,我国将全面实现5G互联全面覆盖,未来五年5G经济产出将达1.5万亿美元,即将成为下一个支柱产业。2020年,随着5G网络的铺设,我国将进入物联网时代,其中包括智慧农业、智能工业、智慧医疗、智慧教育等等,所有传统行业将被革新,下一个高维时代即将来临。未来,区块链、溯源链会不会颠覆人类文明,传统的三产会不会消失,将是未知的一个迷!……

承载产业发展的基础-产业地产

土地获取方式
一二级联动:通过参与一级拆迁腾退获得地方优惠政策有助于土地二级市场获取,优势在于土地资源优质,土地单方成本低。
一二级联动开发模式
招拍挂:政府进行土地的收储及整理,地灾、洪灾、环评等满足3通一平条件后进行进场交易,俗称招拍挂。优势在于土规、城规等开发指标已明确,后期开发风险较低,但相对土地获取成本较高,同时对产业类型有一定要求。
招拍挂开发模式
收并购:通过市场途径寻找拥有土地资源的企业,采取收购公司股权,增资扩股等方式获得企业股权,同时变向取得土地开发权,但如果被收购对象是国企则需要进场交易,优势在于土地获取方式灵活,可选空间较大,但市场上一般的存量土地未开发的都会存在投资风险,如收购已建成项目将会涉及规划问题导致用途受限。
收并购开发模式
产业勾地:我国为了鼓励产业发展给予地方政府产业多样化的扶持政策,但在房地产开发层面则采取总量控制,减量发展,解决刚需,房住不炒的政策方针,故各级地方政府根据城市发展需求制定不同的产业导入政策及开设相应制度,具备产业运载能力的企业则可通过产业运营的优势与地方政府合作,优势在于土地获取成本几乎为零,亦可享受国家政策补贴和税费的减免。
产业导入开发模式
如今的市场留给房地产开发唯一的出路就是通过产业引擎获取土地资源,搭建新的商业模型,才能实现地产复苏!复合地产产业类型
商品住宅:在复合型产业地产中,住宅地产不可或缺,同时也是平衡开发企业IRR现金的唯一方式,通过销售回款快周转获取毛利润,扣除融资成本及各项管理成本后的净利润发展产业。商业地产:写字楼办公、购物中心、商业街区、酒店、民宿、养老地产、长租公寓等均为综合产业的附属配套,通过局部持有,多面销售,以租代售,众筹等方式提升EBITDA、ROI实现现金流自平衡。旅游地产:景区打造主题IP,引流,倒流,借势加快可售物业的去化,同时也要考虑投入后的运营管理,结合地方民宿特色促进产融结合,打造特色小镇!产业园区:引入TMT及高新科技企业获取地方政府补贴,同时置换免费土地资源,促进地产产业经济发展。盈利模式
销售去化:销售物业,获取现金流,进行滚动开发!持有收入:招商运营,获取租金收入,实现资金自平衡!
商业模式及投资逻辑融资开发,滚动投资、项目运营,实现资本运作闭环
资源、资本、产业赋能……
目标客户群体,规划定位逻辑
现金流平衡流向图
完整的地产投资逻辑和金融思维加资源整合能力才能打造全产业链的特色小镇,实现城市运营商的价值体现,截止目前,传统的招、保、万、金和今日的万、碧、恒、融等头部地产集团,规模逼近万亿,但在全地产模式开发和产业资源整合领域仍处于初级阶段,在未来的互联网文明时代,依赖于自然资源的实体经济如何转型,如何将地产完成金融化,如何全产业链的开发,如何建立核心竞争力等,将成为抗衡互联网文明的唯一砝码!