[信用评分]世茂房地产:拿地强度新高现金流起伏不定

2019年11月21日 09:00
  新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩   基本观点:   新浪财经上市公司研究院针对于世茂房地产控股有限公司(下称“世茂房地产”)当前经营中的存量及流量数据进行综合分析,给予世茂房地产的主体信用评分为84   近年来,世茂房地产在销售规模上保持着前20的主流房企地位,经过多年的积累,公司业务包括住宅、酒店、零售及商用物业。在销量突破千亿门槛后,依然保持稳健且较快的增长速度,上半年公司拿地与销售的比例高,拿地力度不减。世茂房地产的品牌力一直处在行业前列,较强的综合竞争力也为公司的扩张打下了基础,公司整体财务杠杆率低,融资成本可控,账面资金充足,债务结构相对合理,短期偿债能力有保障。   同时,新浪财经上市公司研究院也注意到,世茂房地产经营的波动依然较大,公司经营现金流的表现也起伏不定,近几年公司拿地愈发激进,三四线项目占比增多。房地产调控对于整个地产行业以及世茂房地产的拿地节奏均会产生较大的影响,公司主体信用情况也会受到影响。   概况数据(2019H):
  优势:   世茂房地产近年来规模快速提升,在2017年销量突破千亿门槛后,依然保持稳健且较快的增长速度,2019年销售量有望突破2000亿。2019年上半年实现营收565.78亿元,同比增长32.64%,归母净利润51.05亿元,同比增长19.54%。克而瑞数据显示,世茂的土储货值已达到9556.6亿元的水平。
  公司融资成本低,杠杆水平稳健,2019年上半年,世茂房地产的加权平均融资成本为5.6%,在行业融资面趋紧的大环境下,龙头房企的融资更受青睐,世茂房地产的资产负债率和净负债率控制在较为合理的水平。资产负债率为73.25%,净负债率为59.6%,整体债务体量可控。   各项偿债指标合理,世茂房地产的短期债务占比为27.76%,一年到期的债务相对可控,且账面资金足够覆盖,短债现金比为0.61,上半年现金流,为正流入状态,是融资回款之外的另一大资金来源。经营活动现金流对于当期利息支出的覆盖较为充足。   关注:   经营、现金流起伏不定,受行业调控政策以及自身经营策略的影响,世茂房地产多年来的经营及其现金流常常起伏不定。受行业政策影响,公司后续的销售回款存在一定的不确定性,这将会对公司的拿地、销售政策、现金流以及偿债能力产生直接的影响。
  拿地更为激进,截止上半年,公告数据显示,世茂房地产上半年新增土地储备60幅,一二线占比仅57%,总土地价款788亿元,计容建面1412万平方米,同比增长83%,拿地强度(拿地金额/销售金额)达到近十年来的最高是0.79。
  世茂房地产在行业调整之际,逆势大力度拿地,布局城市由2017年的47座骤升至2019年101座,今年上半年近一半的新增项目来自三四线,或存在一定的风险。
  关于2019新浪财经年度上市房企主体信用评分   改革开放41年来,中国国内生产总值及人均可支配收入实现了跨越式发展,人们的生活水平也得到了极大的提高。尤其是自1998年房改以来,我国居民的居住条件得到了显著的改善,根据国家统计局数据显示,我国目前人均居住建筑面积已经高达40平方米左右。不仅如此,在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中,在以世茂房地产、碧桂园、中国恒大为代表的中国房地产行业里,在深化改革开放的红利下,市场主体所迸发出来的活力是巨大的。   进入社会主义新时代,房地产市场也从“黄金时代”一步步过渡到“白银时代”和“存量竞争”的时代,市场高度分散的地产行业面临着整合的必然趋势,尤其是在“房地产不作为短期经济刺激的手段”的大背景下,融资端明显趋紧,而杠杆率普遍高企的房地产公司的主体信用则明显分化。   因此,在行业整合之际,深入剖解、对比分析各主要上市房企的主体信用情况显得尤为必要。主体信用评分的最终结果,反应的是:借款人偿还债务能力的强弱,违约风险的高低,而房地产公司作为高杠杆经营的典型,从拿地、开发建设、销售等环节都有资金需求,因此对于资产负债率动辄超过80%,净负债率又差异较大的房企来说,测评其主体信用显得更为专业。目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,新浪财经从中甄选出80家主流房地产开发商,并站在融资端的角度,对各公司的偿债能力进行全面的归纳和分析,并最终得出新浪财经年度上市房企主体信用评分 责任编辑:公司观察